加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批●■，但你要施工的时候▷▽，有人拿个椅子坐在门口■=▷□☆，你加得上吗◆◇◆？所以▲-………▼，加电梯是100%同意◁-，少一户都不行•■◁。
董有▼…◇▼▪：三普就是人口普查▷▷□▽●、经济普查和灾害普查▽○…○☆○，通过三普我们拿到一个城市的基本数据◇=，相当于做体检•…•◆▲■；下一步是三划…△▽-□，给它做策划▪■▲◁◆、规划和计划=◆◁-=★。
董有■-▪▽☆△：你恰恰说反了=○…□，现在扩大得非常快▷□○☆=•，去年鲁商集团专门约我见面■○，说山东省针对老旧小区改造…◇▪◁●△，他们有任务-•▲★，有资金▼▲，请我们合作▲◆=•■。8月18日签了战略协议◁◁，10月成立公司◆△☆，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造▲□•○。
经济观察报△•◆…：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的●●◇•●，还是通过其他途径解决◁•▼◁□•？
经济观察报△▷▼•◁：加装电梯后还需要日常维护☆□▲=▪▽，很多老旧小区没有物业公司•◁○…，后期维护费用谁来出▪☆★●？
但更大的挑战是盈利▲▷▪•○，无论加装电梯工程▽-▲◁●▲，还是后期维护▪◇△；无论是老旧小区改造前期投入◇○◇○，还是后期运营◇◆☆•-，每个环节利润都极薄◇▷□▪□，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式▲◁◆▷。
还有一次在北京一个学校家属院■◆，周末我们在现场做工作○▼▼△，我和他们说◆▪=…，加电梯对房子也是增值◇•-△▲，当时一位老师就急了-▷▽，说你这么说•◆●□-，那我们都得算一下账…-•…-，当时大家就说▼○□，董总你别说了▷○。
2021年全国两会k8凯发官网入口=△，老旧小区改造再次被写入政府工作报告●□…•，全年计划新开工5■□•△=◁.3万个项目●-。董有表示=◇☆•▲，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算▪■▷，十四五期间○★-▽★☆，这一市场规模在10万亿元左右=★▼●□。
今年1月◇★△，云南省成立了云南省城市更新公司▼=▲，让我们支持云南省做城市更新-☆…■，选了昆明◁□▲•△、大理★▽▲◇-、玉溪☆☆▷△、宾川▽□▲…、洱源5个城市试点…▷•◆◆★。另外我们和辽宁◇★▷△、广西★•★…、重庆▲◁▽◆▽▪、成都=-…、青岛★▲、宜昌等省市也在接触◇=-▽，我们从策划●▪▪●★、规划•●、计划帮他们搭建起模型-☆▪•☆，有些已经到试点实施阶段了▪◆=。原来我们是在北京做-◁，现在走出去了○▪★▪。
比如十四五期间○…■•◆□，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3☆▽.9万个▲-，去年完成了4◇▲◇★.03万个◆◇○…☆，今年计划改造5…△.3万个●▽。我们也做了一个5年计划★••，缺钱•□▽，把资产▪□•■、资金准备好●●◆◇…，但有资产▽-▼○◆、资金还得批规划•◁★▪，不批都是违法建设△▪▷=■。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调-◁◆□□。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年◆◁▼-•★；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目★••，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年▽▲◆。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算▪○-•△，后来算下来不行★★▪，加上海淀的是国企做的■▽▼-◁▪，有一定公益性◁●，最后定的是每年每户230元到280元价格区间△▼■★，收回投资大概是15年■◆◁▷☆…。像广州大都是民企融资做的◇•●◇▼■，大概需要10年▪□。
老百姓不是不能付费-•■●•，老百姓是最大的消费者…★，拉消费-◇●◁、消费升级是关键☆•◇▲◁，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足▼■-△。比如我们打篮球还能找个地方•▷-=，但打网球根本没地方■•☆□。所以未来基于服务市场非常大▪●◁•=。
融资担保主要来自城市存量★▽=•，把边角用地=-▪▷-…、闲置房产▼…、低效资源梳理出来…▽◆，用来做融资抵押担保▲■=…。我们帮几个区县做资产包▪●-△，每个城市都有◇◇▷-•，比如崂山我们梳理出来41处○▷◇•=。
所以▽○，在这种思路下○-★，我们把BTO(即建设▪▼▲□-=、移交○▷、运营=▷☆▼◁，利用小区▼◆、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所=◁▲，移交给产权所有人=▼▽▲★，形成资产包▷▼☆，为改造所需资金进行融资□▷▷，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展▼▪○▪▲，做了三普三划三代•★•-、三资三会三业▽△■◇●。
电梯应该多少钱◆▽□？先要有一个标准■▽★▪●■k8凯发入口5年+30天 为，北京和上海都是我们帮定的标准▽★…-•，60万元是基准价•☆，有特殊要求可以高一点▽●◁◁，条件差一点可以低一点-△○◆。市场上一部三菱电梯将近20万元▲◆△，一些品牌可能不到10万元☆◁▷。
董有◆▷△★：还有一些增值收入•▪，比如近期我们和住建委谈小区怎么改▪■••□，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电□-，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱○◁=，这个收入可以补充改造小区的费用■◆▷。而且发出来的电●▽□▪…◆，小区居民可以用☆▲•，缓解未来碳中和的压力★▲▼●◇▪。
为什么北京和上海是60万元▲•，我们和造价处仔细交流过…★▼○•，根据定额☆◁•◁、材料标准等确定基准价格▲☆★○，政府补贴40%◁△■◇●，补贴24万元封顶◁◇□●◁。
各地政府给适当补贴●△□•▽，上海▽□、北京补24万元◆○▷…◁▪，最近上海加了4万元▪=，补到28万元▼▷■▷◇，广东原来是10万元□▪◆，现在加到15万元★=○•▼•。山东第一批试点每部补25万元△◆=◁▷，150部共补贴了4000万元◆…▷，试点完正常6层楼每部补20万元○▽，7层再加点□●▽▲▪★，5层再减点▪…-□。
董有表示★◁▽■-▪，虽然市场前景诱人…▷▪，但不同于增量房地产市场▽=◆，作为存量时代重要形式的老旧小区改造▷=☆★，不仅利润薄▼-○•☆-，而且工作推进难度较大▪-。前期进入的很多企业□▷，由于干不下去=•◁■◆，开始撤退○-。
期限从7年到30年不等▽◁★◆▽，已经7年了▪◆■△。利率通常在4%以内▼★。配套社区商业如何产出△□▲●▲，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右▼•▼◇-…。在北京…●◇◇，还有石景山朗园▪▲☆、首钢园区等几个图书馆◇…★▲-▷；
2020年5月★◆，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3=-…▲….9万个☆☆◆…•，7月=□◇=，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》●▲▷△◇，对老旧小区改造任务进行了明确-□★，而当年实际完成改造老旧小区4◇●.03万个○•◇▲…◇。
董有□▷：这个市场非常大◆△•，但是不像过去地产增量时代简单粗暴▽•○□=，拿一块地◇●☆■★▼“咔○◁”一盖楼就卖了★=●◇，挣一大笔钱-★=▷▲○。很多企业本着地产思维▼▼▼●、工程思维来做老旧小区◁○◇，所以很难▲△▼•●◇，大部分介入两年就撤了□▽•，加个电梯4年□▲★、5年谁熬得住◇▼？
我们算了一下▲••▪●，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5△-••，政府补7毛▲○◁◆…，补三年□=-，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五=□-，所以大体有几毛钱的空△▲•，通过一些增值服务也就是服务费补上◇=▽，能够把物业团队养起来◆▽。
董有○▽■-：筑福主要从前段投资角度出发▷■，当地政府基础类资金缺乏的时候◆▷◇☆▷□，我们出资或帮助解决融资问题•◇▼◇◁=；还有一类=●，愿景他们主要是从后期物业•△◆、配套用房运营角度进入△■=。
董有◆■▲▪▼：我们不评价友商做的如何-△▲☆，但可以说说自己▪•。马上我们通州的项目也要上了•△□■▽，一个是北小园锅炉房●★▪，一个中餐锅炉房=△●▼●□，还有一个武夷花园•●=，这三个地方要改成社区文化中心▪◇。5月运河旁边还有一个运动馆-■○=▪，传媒大学有个图书馆◇●■=△。将来这些配套如何运营▽○◁◁、产出△◇==◇，不产出怎么来投资●▼■△=◇？
有的是平台公司形式的▲▽…▪▷，有的是项目层面的▼◁▲，但原则上我们参与的是运营类资产的投资★▪◁，比如说屋顶太阳能◆…★▽▲，我们参与投资●■、运营◆…□•●，资源性资产还是当地国企的▽▼●•▽，所有房产证不归我•■=。
第一关下来☆-•●▷，不同意的人中▽◁▷，起码有一半会同意=-▽■=。最后还有个别人不同意▪▽●，我们会让专业的人去疏导◇▲▼，沟通情感▪△◁▲☆。经过这一轮后□-▼◇，我们再介入基本大部分都能解决掉★▷=。但这样做肯定会拉开时间○★。
加装电梯等于买了汽车租出去了=•■▪，车是我的◆-•，抵押担保没问题△••▲▽，运营和产出是多少▲•○◆？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元•◆■▽•；接着做增值服务▲◆，比如电梯有三块广告牌□◇□•▼-，一块广告牌一个月200元▲▽■，一个月600元收益=△▲。我们还有一些配套服务◆○★-○，从算账模型和运营模型上能够成立□=▽。
董有◇□▷◁…：都在谋划进入▽■…■△▼，现阶段主要以央企◇▽◆◆、国企为主▽-▽•▷▷，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金•☆-□■，云南城投给云南省城市更新公司15亿元☆▲。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与◇▽★□○•，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展☆◆▼●。
董有△◇：我们以前没做●◆☆▷，现在开始做了★▼…，因为有些（小区）没有物业•▪，你得帮着做了▪▲…□，有的我们自己独立做△▲△▼◇◆，有的联合当地物业公司一起做○◆。
董有◁=-▽：一部汽车多少钱▼=▪◆☆=？可以是几万块钱★●◇，也可以是几百万••，加电梯也一样▲◆■，有30万元的（综合成本基准价▽▷○▼，下同）•=■、40万元的◆•、50万元的■▼◆◁▪，像北京和上海定的是60万元•-•▼。
如果再加上加装电梯的投入△★，市场规模在15万亿元左右□▲。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣-◇…☆▪，包括左晖控制的愿景集团■◇△○◁、融创中国等开始进入这一领域○-，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台◁◇。
董有◁-◆•：跟居民沟通△★△▽，跟各级部门沟通▽▼●◆☆、协调☆▽、落地•▷，莲花池（西里6号）在加电梯过程中★☆•…=，负责人写了7万字的日记☆◆▷，历时5年•○▽▲◇。我们带着他全国各地去参观▼▼◆☆，各级部门去交流★△◆…●▼，因为多年前大家没有统一认知△•▪●，说加电梯大家都不知道☆☆，当然◆●□，现在加电梯可以说家喻户晓了…▷■•★。
董有△★□▲…-：你不出钱•▷-★，光说了半天◁★○•■◇，最后干瞎了怎么办◆○▪▽？我们会参与一部分投资□-，与当地国企一块来做这个事□▷。
董有▪★▽-●：这些年我们一直在探索▲…▪○=，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿☆★-，在北京学校家属院△◁==□●，刚说几句○…，人家给我们骂出来了•◁；在上海医院△■△●▼，那儿一吵•▪□=，我们赶紧散会了…▲▪▼★。加梯的同事▽▷，每天早上出去笑容满面☆◆▲▷•◇，阳光灿烂•-，晚上回来满脸阴郁▼△●★▪，被人喷得够呛…□▪○□。如果没有强大的内心很难持续下去◇◆▽●。
经济观察报□…☆▼：加装一部电梯的成本是多少▼★？包括电梯成本▼▷•、安装等环节下来需要多少钱▲▲▼▼▽…？
现在各地要求老旧小区改造必须有物业▷◆▪，如果没有物业就别改△▷，这是一个硬性条件●□•▼，但是好多小区还没有★△。比如衡水60%的老旧小区没有物业-◆●-•，40%有物业的小区也不好◁•，去看了两个小区▪▷◇-▼▪，我问物业服务为什么不好•…◁，他们说没人交物业费…◆。
去年初◇◆，国开行和建行有4360亿元的专项额度▽▲=▪，去年底☆•▼，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金▼◁，现在各个银行都在跟进◁□◇•，但是银行是有条件的▷◆-▲，需要抵押担保□-。
董有▲•…：加装电梯和老旧小区改造-■◇◆=▪，十二五期间是财政花钱■●◇▽▽；十三五期间要求企业□▲★○•▲、居民要参与•★▽▪；现在十四五要求居民要出钱◆…=◁●◁，企业要参与▲•◁•…。需要有社会资本进来▪=☆…，要打通融资渠道▷☆•▲。
董有▷……◁：我经历过两次▼◁=…，一个是在上海某医院家属院加电梯☆△▪□◁■，晚上8点多做工作座谈▪▷▼，聊了有半个小时的时候◇…，一楼业主指着三楼业主说•…◆○：●▽▷□“院长▼▽•●-，当年分房…◇■▷，你应该把我分到2楼○▷▪◆▷•，你给我分到1楼不公平-▪，你还住在4楼■•◇，你想下楼●▷▪★•◁，到死都甭想•▲。★■▼”当时院长站起来了◇▽▪◆▪◇，俩人要打架□◆◁▪•，我们赶紧停这个事儿■▽◁☆。
策划▽△◇-■、规划计划落实到项目后●◆▼△◁，我们得代融○□●▼▪■、代建▽★•◇、代营◆△△▼■，这是三代▷•▷◆◇▽；把资源做好…●◇▪▲▼，还得地方政府配合做一个招商会★=▽、一个对接会△▼□◆▪、搭建一个协调会◆●▲○▼。地方政府没有一个协调会-●•…=●，我来了也做不了这个事▪○•▷▲…。
三会落实了△•，接着要完成三资◆▽△★，首先得有资源才能形成资产▽★△…-◁，有了资产才能变成资金▲△◁○。最后要完成的是三业★△•○…○，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业=◁▲△，然后装进相关的企业▲▪•▽，这样就形成了持续发展□◆=□。
还有利用老厂房改造成文创园◇▽…▼、科创园▷◇▲•▼=，北京银行○◆★△、建设银行都谈过了-…◆。从加梯10年到15年收回成本来说▪□▪■，
经济观察报▪□◁◆：北京有一个老旧小区改造项目▪•，先后投入4000多万元▲▽■◆▷，但很难在短期内见到收入…▽○■◆●，这种状况下•●，投入的持续性如何保证▽••◁▲◆？
董有☆…▽：筑福有一套系统的方法论=◆◇▲，第一次见面时○▷◆=，我们会把居民分成愿意加装的▷=-、有困难的和有意见的等不同群体▪•◆★-，我们把不同意加装的叫做守门员•★☆▽。
具体来源我们也细化了○•★□，第一个自有■■◇◆★，小区存量物业资源☆●▼■■☆；第二个是划拨△▲，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地◇○•●▽；第三是租赁▼◁，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营……◆◁◆★；第四是购买●•-，利用资金购买经营性资产◁◇；第五是审批△□◆…•…、新批□▼，在小区内新建新批经营性空间▷□◆▷。
加梯这件事◇●，筑福已经做了11年=○…◇=，光解决一个问题不行•★●，要系统梳理▼○▼。所以从家庭角度出发◆▼-▷☆▷，不光是装配式的硬件标准=-…■◇○，还得有一套做居民工作的软件标准▽•◁●●。
我们对接了一些金融机构■▼□▽▽，是银行说了算◁◆○■，2003年我们开始投运动馆▪□▷，董有透露△○--▲◆，2020年湖南-□▷▲、广西▼◇◇▷◆•、广东▷•■▲-、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债◇•★，我们公司就在首钢老厂房办公○…•△△，产出价值多少…★▷？投资不是我说了算▽▼，目前模型都搭建完了▼▷▷▼◁。现在筑福有几个运动馆•=★▷○。
董有◆◇••=■：偿还主要有两类●■，一类是经营性收入•★=☆▼，比如租金=▼□●◁▷，主要用来还利息=▽-…；还有一类就是资产证券化=★●△=。老旧小区改造要解决资金缺口问题○-○-▪•，就必须使一些资源完成资产证券化☆▪■，所以我们现在帮各地做资产资源储备●…☆。原来政府都是搞土地储备▼▽○●•▪，完成招拍挂后□▷…◁…，资金就来了▲▷…◁▼▽；未来我们叫资产储备◆▷★■，变现资金用来改造老旧小区◇…。
经济观察报…▪：老旧小区改造和加装电梯○-▽，目前社会资本和金融机构参与情况如何★■●？
经济观察报☆▽▼▽◇：老旧小区改造利润较薄△▪▼▼◇…，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么○•●▽▷？
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论▲★▪-，通过这些方法论▷-，不光是老旧小区改造和完整社区☆▪▷○◁◇，包括城市中心●○●▽▼○、安防系统也构建起来了▲=■☆●。
如果从2011年开始从事加装电梯算起☆△•○▷◇，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头•◁◇▽。
董有■◇••=：小区里有一部分•…▷，小区的周边有一部分◇○-=…。具体是按照本片区☆▷★■、连片区和大片区划分=◆▪▽■，本片区就是小区▲•◆●-◁，连片区就是小区周围的公共资源★○◁○-▷，连片区是整个街区的公共资源▷●。
董有△•：加装电梯分两类◁▽▼，一类叫租赁梯…▪○■□▲，一类叫集资梯▪◁●◆-▷。集资梯是老百姓集资……◁▷，拿钱找人代建▷△□▼，产权归居民☆●▪☆▽●；还有一类租赁梯☆■那些承载历史的鸡尾酒，资本投资•▽★、建完◇□，居民像坐出租车一样•○■◇，每次付费△-◇▪。现在基本上就两种形式■-○…。
各地都在积极推动这样的民生工程▲★▪…=，但是要解决的问题k8凯发官网入口★▷△，一是需要政府补贴◇◇◆…、企业出资▪…、居民出资集合起来☆▽△；二是居民要同意…-□，改造老旧小区◇●、加电梯过程k8凯发官网入口○■★◆▷，总有人反对•◁-▼…☆，总有问题○△○■•，怎么办▲■□•■◁？大家经常说加梯为什么那么慢••，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯▼◆◁，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯○=★☆▷，用时间去换空间☆△，没有这个时间消化不了■△■▲▼◆。
未来存量时代一定得基于运营思维•□•、服务思维☆△，想要引导居民和社会资本出钱-▼★▽，那肯定得有收益模型●◇★=•▼。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益☆=，用高科技挣钱○□▽，服务业应该是高频低收■▲•◆。
董有•◇●：租赁梯收回投资大概是10年到15年●◆，海淀加装电梯是北京最多的…▽-，有几百部□★●▷，都是我们设计的◆▪-▼★=，当时和住建委讨论了很久k8凯发官网入口☆★-■，一是成本怎么控制▽◇…▷，质量怎么保障◇▷◇-；二是收回投资的定价◆=。
董有▲…◁▽：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润…◆☆，但是利润很薄●=；后期运营▷○☆•▲•，电梯维保费用是6000元~8000元/年◇■★▽▲•。实际上利润不高▪○☆•▼…，而且很麻烦☆★◇□◁，很多企业进来时觉得新鲜=…□○=，干三五年后都撤了•◆★△▽。
这种情况下■…☆，就需要转变思路◇▼，物业费不行◆★☆▼◁•，就搞服务费□○☆▪，周末打造一次卫生•▪▽◆△☆，春秋擦一次窗户△★▷，这都可以收费●=▼▪。物业费是管房子的☆■•◇▷○，居民问你管房子管什么▷■★△▲■，但要搞服务费▽■，明码标价▽★-•，扫码下单▲▽…。
假如有80%同意的▽▲○，有20%不同意的▷•▪◆，第一步我们用五人五步法▲•◁○●-，这个楼的选5个人▼-▲，每人每周到守门员家○○，每次送一个小礼物○•，说一句线句◇-◆，肯定就要吵了▪□◇□，所以一句就够了•=▼。
经过多年的实践▽△▪=，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展★=◆▲△。比如▽◁，最初加装一部电梯▪●▷，光审批环节需要46个公章▽…○•△▪，目前已经简化到15个▷▼；以前施工周期126天☆□■○▲•，目前已经降至65天■◇=•。而董有下一步目标是7天▼▲。=◁○“这么多年▼◁●老旧小区装电梯要交的那些学费，我们一直建立标准□•=○▪△。◁△◁•▽”董有表示-•…，目前=▷•=★，在老旧小区改造领域□★■，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准△▽，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项☆-。